Правовые особенности формирования объектов недвижимости в Республике Молдова

      Настоящую тему, думаю, трудно переоценить, так как проблематика, связанная с инвестированием в не­движимое имущество (земельные участки, строения) весьма актуальна сегодня.

      В Республике Молдова правовая регламентация режима объектов недвижимости осуществляется предписани­ями Гражданского Кодекса Республики Молдова (в ред. от 06.06.2002г). Правоотношения, возникающие в связи с разграничением земель публичной собственности, вы­делением земель из публичной собственности в частную, или в пользование, а также в связи с консолидацией зе­мель, регламентируются Земельным Кодексом. Кроме указанных нормативных актов, правоотношения, возни­кающие в связи с формированием объектов недвижимо­го имущества, регулируются нормами специального акта – Закона №354 от 28.10.2004 г. «О формировании объек­тов недвижимого имущества».

      Так, указанный закон определяет порядок формирования объектов недвижимого имущества. Предметом его регу­лирования являются – формирование объектов недвижи­мости в качестве самостоятельных объектов права путем выделения части объекта, разделения, объединения или комбинирования объектов, зарегистрированных в рее­стре недвижимого имущества.

      Что же следует понимать под формированием объек­та недвижимости. Это комплекс работ, выполняемых с целью возникновения нового объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта права путем вы­деления части объекта, разделения, объединения или комбинирования объектов, зарегистрированных в рее­стре недвижимого имущества. Формирование объекта недвижимого имущества может быть инициировано соб­ственником объекта недвижимого имущества, обладате­лем определенных имущественных прав (хозяйственное ведение, аренда и т.п.) с согласия собственника, а также судебной инстанцией, судебными исполнителями и нало­говыми органами в случаях, предусмотренных законом. Формирование объекта недвижимости чаще всего осу­ществляется в целях передачи земельного участка фи­зическому или юридическому лицу в собственность, для осуществления сделок с объектами недвижимого имуще­ства, разделения объекта недвижимого имущества, нахо­дящегося в общей совместной собственности, а также в иных, не противоречащих законодательству, целях.

      Процедура формирования объекта недвижимого имуще­ства включает в себя подачу заявления о формировании объекта, проведение исследования относительно воз­можности формирования объекта, разработку проекта формирования объекта, составление кадастрового пла­на, принятие решения о формировании объекта и реги­страцию объекта недвижимого имущества в реестре не­движимого имущества.

      В общих чертах последовательность действий при фор­мировании объекта недвижимости можно описать сле­дующим образом. Заявитель подает заявление о фор­мировании объекта. Заявление подается исполнителю кадастровых работ в двух экземплярах. Оно подается в Территориальный Кадастровый орган, в обязательном порядке должно содержать кадастровый номер первона­чального объекта недвижимости, метод формирования объекта, его характеристику после завершения форми­рования, назначение объекта, данные об обладателях прав.

      Если заявление о формировании объекта недвижимого имущества адресовано не территориальному кадастро­вому офису, а другому исполнителю кадастровых работ (кроме территориальных кадастровых органов кадастро­вые работы осуществляют и другие государственные и частные предприятия, имеющие кадастровых инжене­ров), к заявлению прилагаются:

а) выписка из реестра недвижимого имущества на перво­начальный объект недвижимого имущества;

1. b) копия кадастрового или геометрического плана перво­начального объекта недвижимого имущества;

 

с) копия правоустанавливающего документа заявителя на первоначальный объект недвижимого имущества;

1. d) при необходимости — письменное согласие лиц, явля­ющихся обладателями прав, обременяющих право собственности на объект недвижимого имущества, собственников смежных объектов недвижимого иму­щества, права которых могут быть нарушены при формировании объекта недвижимого имущества. (Данное согласие представляется и территориально­му кадастровому офису как исполнителю).

      После принятия заявления на место выезжает кадастро­вый инженер и проводит исследование с целью опреде­ления возможности формирования объекта недвижимо­го имущества. В зависимости от выводов исследования заявление о формировании объекта принимается к ис­полнению или отклоняется исполнителем кадастровых работ. Для положительного решения объект недвижимо­го имущества должен обладать определенными характе­ристиками, как то, должен быть обеспечен подъездной дорогой или возможностью установления сервитута для обеспечения доступа к нему, должен быть обеспе­чен отдельным входом. Следует особо отметить, что в силу предписаний части (2) статьи 7 Закона № №354 от 28.10.2004г. «О формировании объектов недвижимого имущества» самовольные строения (то есть возведенные без полученных в установленном порядке разрешитель­ных документов) не подлежат формированию.

      В случае положительного заключения, исполнитель ка­дастровых работ определяет перечень работ, которые необходимо выполнить и документов, которые следует получить для выполнения работ, указывает условия, которые необходимо учесть при составлении проекта формирования объекта недвижимого имущества.

      В случае отказа, заявитель в обязательном поряд­ке уведомляется в письменном виде о мотивах отказа. При этом отказ в формировании объекта недвижимого имущества может быть обжалован в судебной инстанции в порядке Закона №793 от 10.02.2000 «Об административном суде».

      Проектирование объекта недвижимого имуще­ства и другие работы по формированию объекта осуществляются в соответствии с действующими нормами и правилами и с учетом рекомендаций, разработанных в процессе исследования. По возможности учитывается мнение заявителя об установлении общих или фиксированных гра­ниц, а также принимаются во внимание другие характеристики формируемого объекта.

      Для разработки проекта формирования объекта недвижимого имущества исполнитель кадастро­вых работ выполняет работы по идентификации объекта с составлением акта обследования на местности.

      В дальнейшем, регистрация сформированного объекта недвижимого имущества и прав на него осуществляется территориальным кадастровым офисом, в зоне деятель­ности которого находится объект. Для регистрации уже сформированного объекта недвижимого имущества за­явитель должен предоставить в территориальный када­стровый орган соответствующие правоустанавливающие документы и при необходимости – решение о формиро­вании объекта недвижимости и его техническое дело. В установленный действующим законодательством для регистрации срок кадастровый орган проверяет пред­ставленные документы на соответствие установленным требованиям. В случае выявления несоответствия пред­ставленных заявителем документов, установленным тре­бованиям, регистратор приостанавливает регистрацию до устранения препятствующих ей обстоятельств. В за­вершении процедуры регистратор территориального кадастрового органа присваивает сформированному объекту недвижимого имущества кадастровый номер, вносит в реестр недвижимого имущества соответству­ющую запись о правах на объект имущества. Также, в случае необходимости вносит изменения в кадастровый план и кадастровое дело по каждому первоначальному объекту недвижимого имущества или же составляет на основании представленных заявителем документов ка­дастровое дело.

      После регистрации объекта недвижимого имущества, за исключением случая формирования объекта путем раз­деления, территориальный кадастровый офис выдает правообладателю сертификат, подтверждающий права на сформированный объект.