Особенности регулирования жилищных отношений

29 ноября 2015 года в связи с вступлением в силу Закона № 75 от 30.04.15 «О жилье» полностью утратил силу Жилищный Кодекс, действовавший с советских времен, а именно с 03 июля 1983 года.Отношения в сфере предоставления и использования жилого фонда давно обрели новые формы, а  регулировались они явно устаревшим и не отвечающим реалиям сегодняшнего дня нормативным актом. В связи с этим и был разработан и принят новый Закон №75 от 30.04.2015г. «О жилье», который вступил в силу 29 ноября 2015 года. Закон изобилует множеством новшеств.

Так, например, в законе не предусматривается даже возможности потери права пользования жилым помещением в случае длительного отсутствия нанимателя или членов его семьи. В соответствии со статьей 39 Закона №75 «О жилье», в случае временного отсутствия нанимателя или членов его семьи жилье сохраняется за ними на период, установленный в договоре имущественного найма, при условии полной оплаты пользования жильем и коммунальными и некоммунальными услугами, указанными в договоре. Речь тут идет о договоре найма. В советском же Жилищном кодексе существовала норма, закрепленная в статье 63 («Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами»), которая указывала, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. И лишь в определенных случаях, указанных в данной статье, жилое помещение сохранялось за нанимателями на более длительный срок. Следует особо заметить, что помимо отношений, связанных с возникновением, осуществлением, изменением права на жилье и пользованием жильем, Закон № 75 регулирует отношения, связанные с реконструкцией жилья. В статье 4 Закона дается определение понятию «реконструкция жилья». Реконструкция жилья (и помещений иного, чем жилое, назначения) в многоквартирных жилых домах или инди-
видуальных домах – это выполнение работ по надстройке этажей, мансард, по модернизации, изменению, перепланировке, усилению и капитальному ремонту жилья или помещений иного, чем жилое, назначения, в том числе технического оборудования в целях увеличения объема помещений и улучшения их  эксплуатационных качеств с сохранением основных технико-экономических показателей реконструируемого объекта и единого гармоничного облика всего здания.29 ноября 2015 года в связи с вступлением в силу Закона № 75 от 30.04.15 «О жилье» полностью утратил силу Жилищный Кодекс, действовавший с советских времен, а именно с 03 июля 1983 года.Отношения в сфере предоставления и использования жилого фонда давно обрели новые формы, а регулировались они явно устаревшим и не отвечающим реалиям сегодняшнего дня нормативным актом. В связи с этим и был разработан и принят новый Закон №75 от 30.04.2015г. «О жилье», который вступил в силу 29 ноября 2015 года. Закон изобилует множеством новшеств.Регламентации проблемы реконструкции, а также помещений иного назначения, находящихся в многоквартирных жилых домах, посвящена Глава VЗакона № 75 от 30.04.2015г. «О жилье». Безусловно, правом на реконструкцию жилья и помещений иного, чем жилое, назначения в многоквартирных жилых домах обладают, в первую очередь, собственники жилья или помещений иного, чем жилое, назначения при условии, если при этом не нарушаются права и интересы третьих лиц, под которыми законодатель имеет в виду других жильцов. То есть, следует ясно понимать, что, задумав реконструировать свое жилье, в том случае, если такая реконструкция затронет права и интересы третьих лиц («соседей»), собственник в обязательном порядке должен будет получить письменную нотариальную декларацию лиц, права которых могут быть затронуты реконструкцией, о том, что они не возражают против такой реконструкции. Это касается, в частности и ситуации, когда речь идет о надстройке этажей, строительстве мансард и перепланировке большого числа помещений. Решение о реконструкции многоквартирного жилого дома, выражающейся в надстройке этажей, строительстве мансард, перепланировке большого числа помещений, принимается собственниками жилья, а также
собственниками помещений иного, чем жилое, назначения в многоквартирном жилом домена общем собрании собственников голосами не менее двух третей собственников жилья и помещений иного, чем жилое, назначения путем подписания протокола собрания и нотариально заверенного соглашения всех собственников.Как видно из положений закона, на указанные изменения (реконструкцию), надстройку мансарды необходимо согласие двух третей всех собственников жилья и нежилых помещений в доме, а не согласие лишь собственников помещений верхних этажей (как было принято считать
ранее в случае с надстройкой мансарды). Более того, собственник жилья перед началом работ по реконструкции обязан получить градостроительный сер-
тификат для проектирования и последующего получения разрешения на строительство. Это прямо предусмотрено в статье 54 Закона.Необходимо особо заметить, что право собственника на проведение реконструкции не абсолютно и подлежит определенным ограничениям. Так, согласно предписаниям статьи 55 Закона №75 от 30.04.2015г. “О жилье” при реконструкции помещений запрещается:

– вмешательства, нарушающие несущую структуру многоквартирного жилого дома (внутри помещений /квартир);
– расширение помещений за счет балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах, а также расширение существующих балконов и лоджий;
– расширение и изменение места расположения кухонь и санузлов за счет жилых помещений в многоквартирном жилом доме;
– изменение места расположения сетей водоснабжения и канализации (внутри помещений/квартир);                                                                                                                    – вмешательство в вентиляционные каналы (внутри помещений/квартир);
– пробивка новых проемов и расширение существующих проемов в несущих стенах многоквартирных жилых домов (внутри помещений/квартир);
– объединение квартир по вертикали с пробивкой или демонтажем перекрытий;
– изменение систем отопления с установкой агрегатов на балконах и лоджиях в многоквартирных жилых домах (внутри помещений/квартир);
– действия, нарушающие архитектурный облик многоквартирных жилых домов (строительство пристроек, балконов, козырьков, эркеров, трансформирование
в эркеры существующих лоджий и балконов и др.), за исключением облика кровель;
– выполнение работ по теплоизоляции и изменениецветового решения фасада в отсутствие разрешения на проектирование, выданного органом местного пу-
бличного управления.

Более того, производителям работ запрещается начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 8:00 и/или заканчивать их позднее 18:00; использовать пассажирские лифты для транспортировки отходов без упаковки; выполнять работы по надстройке этажей и строительству. Так, впервые законодатель установил временные ограничения на производство строительных работ. Однако, в Кодексе о правонарушениях РМ и по сей день отсутствует статья, которая бы предусматривала административную ответственность за производство работ, сопряженных с шумом ранее 8:00 и позднее 18:00. Единственный админи-
стративный состав, который есть в Кодексе, это статья 357 «Нарушение тишины». Однако она предусматривает ответственность за нарушение тишины в ночное время (в частности, с 22:00 до 7:00). То есть, за шум, производимый в период с 18:00 до 22:00, лицо невозможно санкционировать. Вообще говоря, согласно Закону № 75, осуществление контроля за соблюдением проекта реконструкции и условий, установленных в разрешении на выполнение работ по реконструкции, возлагается на собственников и управляющего, а также на органы местного публичного управления и Государственную инспекцию в строительстве.
Также, особенностью данного нормативного акта является ответственность, предусмотренная в статье 57 за самовольную реконструкцию, то есть за реконструкцию при отсутствии необходимых разрешительных документов, а именно при отсутствии разрешения на строительство (реконструкцию) или с нарушением проекта на строительство (реконструкцию). Ведь, зачастую, застройщик может получить нотариально удостоверенное согласие жильцов
на возведение мансарды в один уровень, а в реальности возвести двухуровневую мансарду.

Так вот, согласно части (3) статьи 57 Закона № 75 «О жилье» физические и юридические лица, причинившие ущерб жилью, наказываются в соответствии с законодательством и обязаны ликвидировать несоответствие и привести нарушенные конструктивные элементы в первоначальное состояние за свой счет.
Для усиления ответственности собственников жилья и иных помещений законодатель в части (6) статьи 57 прямо указал, что запрещается выполнение технических экспертиз в отношении самовольных вмешательств в структуру здания и узаконивание таких вмешательств. То есть легализация самовольно возведенных строений или несанкционированных изменений в уже существующие, в настоящее время невозможна. В части (3) статьи 59 Закона законодатель установил предельный срок до 31 мая 2018года для лиц, желающих приватизировать жилье, подлежащее приватизации согласно Закону о приватизации жилищного фонда № 1324- XII от 10 марта 1993 года. Так, в части (3) он указал, что лица, проживающие в жилье, подлежащем приватизации согласно Закону о приватизации жилищного фонда № 1324-XII от 10 марта 1993 года, пользуются правом приватизации жилья до 31 мая 2018 года, с обязательством  арегистрировать право собственности в порядке, установленном Законом о Кадастре недвижимого имущества №1543-XIIIот 25 февраля 1998 года.
По истечении указанного срока неприватизированное жилье перейдет в собственность административно-территориальных единиц, на территории которых оно находится. Органы местного публичного управления обязаны будут присвоить этому жилью статус социального жилья и зарегистрировать право собственности на него. С лицами же, проживающими в жилье, переданном в собственность административно-территориальных единиц, будут заключены договоры имущественного найма сроком на 5 лет. При этом срок договора найма может продлеваться на последующие 5 лет в случае сохранения условий для получения социального жилья и подтверждения этого факта соответствующими документами. Перечень документов, представляемых для продления договора имущественного найма, будет установлен Правительством. Документы же подлежат представлению не позднее, чем за 6 (шесть) месяцев до истечения
срока действия договора. Безусловно, в рамках небольшой статьи невозможно детально рассмотреть все нововведения Закона «О жилье», но обратить внимание читателя на основные моменты,которые представляют наибольший интерес, как мне кажется, удалось.

 

 

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *