29 ноября 2015 года в связи с вступлением в силу Закона № 75 от 30.04.15 «О жилье» полностью утратил силу Жилищный Кодекс, действовавший с советских времен, а именно с 03 июля 1983 года.Отношения в сфере предоставления и использования жилого фонда давно обрели новые формы, а регулировались они явно устаревшим и не отвечающим реалиям сегодняшнего дня нормативным актом. В связи с этим и был разработан и принят новый Закон №75 от 30.04.2015г. «О жилье», который вступил в силу 29 ноября 2015 года. Закон изобилует множеством новшеств.
Так, например, в законе не предусматривается даже возможности потери права пользования жилым помещением в случае длительного отсутствия нанимателя или членов его семьи. В соответствии со статьей 39 Закона №75 «О жилье», в случае временного отсутствия нанимателя или членов его семьи жилье сохраняется за ними на период, установленный в договоре имущественного найма, при условии полной оплаты пользования жильем и коммунальными и некоммунальными услугами, указанными в договоре. Речь тут идет о договоре найма. В советском же Жилищном кодексе существовала норма, закрепленная в статье 63 («Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами»), которая указывала, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. И лишь в определенных случаях, указанных в данной статье, жилое помещение сохранялось за нанимателями на более длительный срок. Следует особо заметить, что помимо отношений, связанных с возникновением, осуществлением, изменением права на жилье и пользованием жильем, Закон № 75 регулирует отношения, связанные с реконструкцией жилья. В статье 4 Закона дается определение понятию «реконструкция жилья». Реконструкция жилья (и помещений иного, чем жилое, назначения) в многоквартирных жилых домах или индивидуальных домах – это выполнение работ по надстройке этажей, мансард, по модернизации, изменению, перепланировке, усилению и капитальному ремонту жилья или помещений иного, чем жилое, назначения, в том числе технического оборудования в целях увеличения объема помещений и улучшения их эксплуатационных качеств с сохранением основных технико-экономических показателей реконструируемого объекта и единого гармоничного облика всего здания.29 ноября 2015 года в связи с вступлением в силу Закона № 75 от 30.04.15 «О жилье» полностью утратил силу Жилищный Кодекс, действовавший с советских времен, а именно с 03 июля 1983 года.Отношения в сфере предоставления и использования жилого фонда давно обрели новые формы, а регулировались они явно устаревшим и не отвечающим реалиям сегодняшнего дня нормативным актом. В связи с этим и был разработан и принят новый Закон №75 от 30.04.2015г. «О жилье», который вступил в силу 29 ноября 2015 года. Закон изобилует множеством новшеств.Регламентации проблемы реконструкции, а также помещений иного назначения, находящихся в многоквартирных жилых домах, посвящена Глава VЗакона № 75 от 30.04.2015г. «О жилье». Безусловно, правом на реконструкцию жилья и помещений иного, чем жилое, назначения в многоквартирных жилых домах обладают, в первую очередь, собственники жилья или помещений иного, чем жилое, назначения при условии, если при этом не нарушаются права и интересы третьих лиц, под которыми законодатель имеет в виду других жильцов. То есть, следует ясно понимать, что, задумав реконструировать свое жилье, в том случае, если такая реконструкция затронет права и интересы третьих лиц («соседей»), собственник в обязательном порядке должен будет получить письменную нотариальную декларацию лиц, права которых могут быть затронуты реконструкцией, о том, что они не возражают против такой реконструкции. Это касается, в частности и ситуации, когда речь идет о надстройке этажей, строительстве мансард и перепланировке большого числа помещений. Решение о реконструкции многоквартирного жилого дома, выражающейся в надстройке этажей, строительстве мансард, перепланировке большого числа помещений, принимается собственниками жилья, а также собственниками помещений иного, чем жилое, назначения в многоквартирном жилом домена общем собрании собственников голосами не менее двух третей собственников жилья и помещений иного, чем жилое, назначения путем подписания протокола собрания и нотариально заверенного соглашения всех собственников.Как видно из положений закона, на указанные изменения (реконструкцию), надстройку мансарды необходимо согласие двух третей всех собственников жилья и нежилых помещений в доме, а не согласие лишь собственников помещений верхних этажей (как было принято считать ранее в случае с надстройкой мансарды). Более того, собственник жилья перед началом работ по реконструкции обязан получить градостроительный сертификат для проектирования и последующего получения разрешения на строительство. Это прямо предусмотрено в статье 54 Закона.Необходимо особо заметить, что право собственника на проведение реконструкции не абсолютно и подлежит определенным ограничениям. Так, согласно предписаниям статьи 55 Закона №75 от 30.04.2015г. “О жилье” при реконструкции помещений запрещается:
– вмешательства, нарушающие несущую структуру многоквартирного жилого дома (внутри помещений /квартир);
– расширение помещений за счет балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах, а также расширение существующих балконов и лоджий;
– расширение и изменение места расположения кухонь и санузлов за счет жилых помещений в многоквартирном жилом доме;
– изменение места расположения сетей водоснабжения и канализации (внутри помещений/квартир);– вмешательство в вентиляционные каналы (внутри помещений/квартир);
– пробивка новых проемов и расширение существующих проемов в несущих стенах многоквартирных жилых домов (внутри помещений/квартир);
– объединение квартир по вертикали с пробивкой или демонтажем перекрытий;
– изменение систем отопления с установкой агрегатов на балконах и лоджиях в многоквартирных жилых домах (внутри помещений/квартир);
– действия, нарушающие архитектурный облик многоквартирных жилых домов (строительство пристроек, балконов, козырьков, эркеров, трансформирование в эркеры существующих лоджий и балконов и др.), за исключением облика кровель;
– выполнение работ по теплоизоляции и изменениецветового решения фасада в отсутствие разрешения на проектирование, выданного органом местного публичного управления.
Более того, производителям работ запрещается начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 8:00 и/или заканчивать их позднее 18:00; использовать пассажирские лифты для транспортировки отходов без упаковки; выполнять работы по надстройке этажей и строительству. Так, впервые законодатель установил временные ограничения на производство строительных работ. Однако, в Кодексе о правонарушениях РМ и по сей день отсутствует статья, которая бы предусматривала административную ответственность за производство работ, сопряженных с шумом ранее 8:00 и позднее 18:00. Единственный административный состав, который есть в Кодексе, это статья 357 «Нарушение тишины». Однако она предусматривает ответственность за нарушение тишины в ночное время (в частности, с 22:00 до 7:00). То есть, за шум, производимый в период с 18:00 до 22:00, лицо невозможно санкционировать. Вообще говоря, согласно Закону № 75, осуществление контроля за соблюдением проекта реконструкции и условий, установленных в разрешении на выполнение работ по реконструкции, возлагается на собственников и управляющего, а также на органы местного публичного управления и Государственную инспекцию в строительстве. Также, особенностью данного нормативного акта является ответственность, предусмотренная в статье 57 за самовольную реконструкцию, то есть за реконструкцию при отсутствии необходимых разрешительных документов, а именно при отсутствии разрешения на строительство (реконструкцию) или с нарушением проекта на строительство (реконструкцию). Ведь, зачастую, застройщик может получить нотариально удостоверенное согласие жильцов
на возведение мансарды в один уровень, а в реальности возвести двухуровневую мансарду.
Так вот, согласно части (3) статьи 57 Закона № 75 «О жилье» физические и юридические лица, причинившие ущерб жилью, наказываются в соответствии с законодательством и обязаны ликвидировать несоответствие и привести нарушенные конструктивные элементы в первоначальное состояние за свой счет.
Для усиления ответственности собственников жилья и иных помещений законодатель в части (6) статьи 57 прямо указал, что запрещается выполнение технических экспертиз в отношении самовольных вмешательств в структуру здания и узаконивание таких вмешательств. То есть легализация самовольно возведенных строений или несанкционированных изменений в уже существующие, в настоящее время невозможна. В части (3) статьи 59 Закона законодатель установил предельный срок до 31 мая 2018года для лиц, желающих приватизировать жилье, подлежащее приватизации согласно Закону о приватизации жилищного фонда № 1324- XII от 10 марта 1993 года. Так, в части (3) он указал, что лица, проживающие в жилье, подлежащем приватизации согласно Закону о приватизации жилищного фонда № 1324-XII от 10 марта 1993 года, пользуются правом приватизации жилья до 31 мая 2018 года, с обязательством арегистрировать право собственности в порядке, установленном Законом о Кадастре недвижимого имущества №1543-XIIIот 25 февраля 1998 года. По истечении указанного срока неприватизированное жилье перейдет в собственность административно-территориальных единиц, на территории которых оно находится. Органы местного публичного управления обязаны будут присвоить этому жилью статус социального жилья и зарегистрировать право собственности на него.
С лицами же, проживающими в жилье, переданном в собственность административно-территориальных единиц, будут заключены договоры имущественного найма сроком на 5 лет. При этом срок договора найма может продлеваться на последующие 5 лет в случае сохранения условий для получения социального жилья и подтверждения этого факта соответствующими документами. Перечень документов, представляемых для продления договора имущественного найма, будет установлен Правительством. Документы же подлежат представлению не позднее, чем за 6 (шесть) месяцев до истечения срока действия договора. Безусловно, в рамках небольшой статьи невозможно детально рассмотреть все нововведения Закона «О жилье», но обратить внимание читателя на основные моменты,которые представляют наибольший интерес, как мне кажется, удалось.